再砸5400万！新会老牌商场，又要爆改了！

时代ITC刚刚靠一家超市把人气拉回来，转头又备了5400万元继续改。江会时代城升级改造二期项目已经通过备案，计划从2026年11月干到2027年11月，对现有建筑第一至五层约5000平方米做硬装和外立面翻新，同时改造室外广场和地面停车场，由本土企业伟宁实业操刀。

这笔钱花得有点反常识：一期明明已经“活”了。2023年伟宁实业接手这个前身是2004年江会时代城的老商场，投入2.74亿元改造成时代ITC，麦当劳、喜茶、霸王茶姬、必胜客等品牌陆续进驻。2026年4月，超过5000平方米的福生超市新会首店在二楼开业，开业当天超市内部一度挤到“人流多到挤不动”。这是麦德龙2015年撤场之后，时代城时隔十年再次迎来大型超市业态。

但超市带来的热闹，和商场整体能不能持续赚钱，是两件事。福生吸引来的是买菜、买肉、买日用品的日常客流，这类客流目的性很强：进超市、装满购物车、结账走人。如果商场其他楼层接不住这批人，超市就只是一个开在商场里的独立目的地，人流穿堂而过，二楼以上的铺位依然分不到多少生意。

这正是二期要解决的问题。一期改造把内部和立面翻新了，但商业地产运营者指出，时代ITC一期“颜值焕新客流逆袭”之后，仍然存在动线硬伤。二期把重点放在室外广场和停车场，意图很直接：用户外商业街和潮流街区把人从超市的“买完就走”拉长成“逛一会儿再走”，同时改善停车体验，匹配开车来采购的家庭客群。福生超市和商场在开业时做过满200元送200元商场代金券的联动，说明运营方已经在尝试把超市客流往其他商户导。二期是在物理空间上把这个动作做得更彻底。

放到江门老商场的处境里看，这5400万的性质更清楚。本地媒体对比过几个案例：开业超过二十年的人人乐闭店后，物业以月租约20.9万元拍出，福生第二天就确认进驻，承租方要投不低于1500万元改造；而地王又一城从2019年起九次拍卖，起拍价从1.95亿元一路降到4068万元仍无人问津，最后靠物业自掏两亿元改造自救。报道里的判断是，“江门人不是不消费，是不进旧盒子”。福生愿意接手老物业，靠的是全省供应链集中采购和生鲜产地直采压出来的价格；时代ITC要做的，是让这间“盒子”本身值得人多待一会儿。

风险也在这里。一期已经暴露出动线问题，二期施工期长达一年，刚被福生稳住的商户和客流要在围蔽和噪音里过渡。5400万投下去，备案信息里没有租金水平、出租率或预期回报的任何数据，无法判断这笔钱多久能从商铺租金里收回来。能确定的是，二期改的不是一个空场子，而是一个刚刚有起色的场子；改得好，超市的流量能沉淀成整个商场的停留时间；改得不好，施工期本身就足以让好不容易聚起来的人气再散一轮。对于住在冈州大道沿线的街坊，家门口的商业体继续升级是好事；对于运营方，5400万买的是一个把“有人来”变成“有人留”的机会，兑现条件比效果图复杂得多。

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