一天卖三宗地、10.16亿、零加价：佛山土拍现在是谁在举牌

下午三点，顺德大良那宗地的竞价页面停在起始价上，没有跳动。 乔岸路以南、逢沙大道以东，两万九千多平方米，容积率卡在1.0到2.0之间，商品住宅还得百分之百装配式。 条件写得密，价格也写得明白：四亿九千八百九十三万，楼面价八千五。 页面显示成交，溢价率零。

同一天上午十点，禅城朝安的通济大院地块也是同样的结局。 四亿一千八百七十万，楼面价九千，零加价。 槎湾路西侧那宗更小，九千八百四十万，四千四百零七的楼面价，同样没有人多举一次牌。 三宗地加起来十点二亿，竞得方分别是佛山地铁、禅城城建和顺控城投底下的项目公司。 名字不一样，往上追一层，都是本地国资。

十亿的成交额放在那里，数字本身不轻。 但价格从头到尾没有离开过起始线，这件事比金额更值得多看两眼。 能卖出去，说明账有人算过；没人加价，说明按现在的售价往回倒推，再加一口就贴不进去了。

看楼面价更容易走偏。 九千和四千四摆在一起，差了一倍，很容易读成“地价掉了一半”。 可通济大院容积率二点五、限高一百米，往改善型高层走，单方货值撑得起九千的楼面价。 槎湾路那宗体量不到一万平方米，密度上限压到百分之二十五，还要配建开放公园绿地，能盖的少、要摊的多，四千四有它自己的账本。 拿这两宗地互相比，等于拿两本不同的账本对数字，对不上是正常的。

真正同质的是“谁在出价”这件事。 顺控城投在顺德大良这宗之前，上半年已经拿过均安、乐从、陈村三宗，合计超过十七点七亿，是上半年佛山拿地宗数最多的主体。 五月的佛山土地市场五宗成交，竞得人名单翻一遍，国资平台加一个自然人，民企没有进场。 到十月一日大沥才出现一宗本土民企底价补仓，楼面价四千二，而同一板块四年前民企拿地的楼面价是一万零二百五十三。 民企不是完全消失了，但出现的姿势是“等价格落到自己算得平的位置”，不是“举牌往上追”。

通济大院这块地值得单独拎出来看，因为它不完全是“新卖的地”。 十月二十七日，“三旧”改造实施方案调整获批，从“工改商”调成“工改居”，改造成本初步算下来约八亿，成交价是四.一八亿。 改造成本和成交价之间那道差额，说明旧改项目的账不只在出让环节算。 前期整理、移交公共配套、后续开发的资金节奏，都压在同一个盘子里。 付款条件也松：签约后三十天内付五成，余款一年内付清不计利息。 门槛降下来，和零加价是同一套动作的两面，让接的人先把地拿住，再慢慢解后面的题。

对朝安一带正在看房的人来说，这块地的产品方向大概率是改善型高层，但它离进场还远。 动工时限一点五年、竣工时限三点五年是从签约起算的上限，中间还有方案报批、施工许可几道手续。 眼下朝安在售的东建明德城、建投恒福壹号，才是今年价格的实际决定者。 两年后才可能出现的供应，影响不到这个月的挂牌价。

真正的下一张牌不在已经成交的这三宗地里。 千灯湖宝华那宗宅地，十月三十日挂牌，起拍总价七点四六亿，楼面价一万六千三，是近三年千灯湖板块起拍单价的新高，定在十一月九日上午十点竞拍。 它紧挨着广佛线千灯湖站，一路之隔是灯湖小学和宜家，北边招商IPARK、新凯广场、万达绕了一圈。 上半年佛山涉宅用地底价成交占比百分之百，国资拿地宗数占比七成以上。 在这样的底色里，一宗起拍价就站在万元线以上的核心地块，会不会有人多举一次牌、举牌的人是不是还在那张熟悉的国资名单里，比十月三十日这三宗底价地更能说明出价的结构有没有松动。

零加价本身不告诉人方向。 它可能意味着预期收着，也可能意味着出让条件已经把价格校准到了刚好有人接住的位置。 公告没有披露每宗地有几家报名、几家出价，所以能确认的只有成交价等于起始价这件事本身。 底价成交的清单已经长到不需要逐日解释，从五月到十月，从外围镇街到祖庙旧改，价格信号是连续的。 连续性本身就是信息。

通济大院改造成本八亿、成交价四点一八亿，这笔差额怎么在开发周期里被填平，顺控城投在大良拿下的第四宗地将来做什么产品、卖什么价，千灯湖那宗一万六千三起拍的地在十一月九日十点之后停在哪个数字上——这些是后面陆续会浮出来的具体动作。 眼下的十点二亿只是其中一格，不是句号。