3亿婴儿潮集体退休抛房！房价最大的危机终于出现：没有人接盘了！

2026年以来，不少城市中介门店的玻璃门上贴满房源信息，“业主退休、诚心出售”的挂牌越来越常见。供给端的变化，已经从个体感受变成数据趋势。贝壳研究院7月初发布的半年报显示，到6月底，百城二手房挂牌量同比增长18.7%；二手房平均成交周期从2021年的36天拉长到2026年6月的72天。链家北上广数据显示，60岁以上房主挂牌出售占比，2022年为11.3%，到2026年上半年已升至22.7%。差不多每四套挂牌房源里，就有一套来自退休老人。

一、卖房的人变多，接盘的人变少

这背后是人口结构的变化。2025年底，全国60岁以上人口已达3.23亿。1962年到1975年出生的人，如今大约51岁到64岁，总数接近3亿，正一批批迈过退休门槛。这代人是过去二十多年城镇化的主力。全国城镇化率从2000年的36%升至2025年的67%以上，他们买下了城市里大多数商品房，如今开始处理手里的房子。

另一边，2025年全国出生人口为792万。20到34岁的青壮年，2020年还有3.1亿，到2030年预计会降至2.3亿。卖房的人越来越多，接盘的人越来越少。楼市的压力，并不只来自短期成交冷暖，而是人口年龄结构和购房主力规模在同时变化。

二、海外研究关注：中国楼市调整与日本90年代对照

放到更大的宏观视野里看，中国房地产这轮调整也受到海外研究者持续关注。几年前，全球市场高度关注中国房地产市场风险；如今，新闻焦点更多转向电动汽车、太阳能产业和机器人等先进制造领域，但中国庞大的住房调整究竟是被先进产业繁荣基本抵消，还是仍在背后拖累经济，仍是一个悬而未决的问题。

有一篇全面宏观经济论文，将中国当前走势与日本上世纪90年代房地产泡沫破裂直接对照。从日本、欧洲和美国的经验看，大规模房地产泡沫破裂可能引发“大衰退”，甚至“失去的十年”。但从中国宏观数据看，中国经受住了冲击，表现并不差：经济增速从约10%放缓至5%，近期又降至4.5%，但这仍是日本和美国等竞争经济体难以企及的水平。主要担忧不在于增速偏低，而在于这种增长能否持续。2022年以前，房地产投资是中国经济增长的主要引擎之一；此后房地产投资增速转为负值并逐年恶化。截至目前，2026年房地产投资下降幅度高达16.2%。

三、中日房价调整对比：调整是否走完一半

哈佛大学教授肯尼斯·罗格夫和国际货币基金组织经济学家杨元辰的论文《双国记：20世纪90年代日本与当代中国的房地产危机》，提供了中国住房危机的新数据，并与日本房地产泡沫破裂时期的数据进行比较。从数据看，中国住房调整仍在持续，房价没有出现企稳或回升迹象。厦门、泉州、襄阳、郑州等二线城市房价自峰值以来已下跌近30%；北京、上海等一线城市迄今只下跌约10%。对照日本房地产泡沫破裂时期，日本房价曾跌至峰值的40%左右。

作者结论是：如果中国调整过程与日本类似，意味着调整还没走完一半；如果中国路径最终与美国相当，那么在触底之前，中国似乎已经完成了大约三分之二的调整。日本经历值得参考。日本总务省2024年住宅调查显示，全国空置住宅约900万套，平均每7套房子里就有1套没人住，且大多集中在中小城市。

四、三个传导渠道：为什么信贷没紧缩，投资和消费仍承压

为回答房地产泡沫破裂如何影响经济，罗格夫和杨元辰梳理了三个渠道，前提是没有出现信贷紧缩，而这是一个很大的前提。多篇研究表明，2007年危机后西方银行大幅收紧企业贷款，帮助资产泡沫破裂演变成“大衰退”。但从中国银行贷款数据看，国有银行虽逐步减少房地产行业贷款，却大幅增加对先进产业贷款，整体贷款增速保持为正，约10%。这与西方“大衰退”期间截然不同。

既然中国没有经历信贷危机，而是出现信贷从房地产向制造业转移，为什么投资和消费仍陷入困境？这就引出三个非金融渠道。

第一是投资渠道。日本住宅房地产投资占GDP比重在20世纪80至90年代达到约6%的峰值，此后降至3%。中国房地产投资占GDP比重攀升更快，从1997年约2%升至2020年约10%，如今降至约5%。房地产投资减少对经济不利，因为建筑师、建筑商、房产中介、厨具商、电工、家具店等生意都会减少。过去几年，房地产投资负增长拖累中国经济，但此前被制造业大规模投资热潮抵消，使整体投资保持正增长；直到今年房地产投资表现比以往更差。与此同时，“反内卷”行动要求遏制太阳能、电动汽车制造等行业的过度竞争和产能过剩，地方政府也要削减此前为完成GDP目标进行的过度投资。

第二是消费渠道。许多家庭过去通过购置第二套、第三套房产来为未来储蓄。房价上涨时，家庭感到自己变富，更有信心消费；如今房价连续多年下跌，家庭实际看到财富缩水，消费自然减少。在日本，房价下跌最快地区家庭也更悲观，进一步削减消费，这被称为情绪渠道。借助大型语言模型分析发现，同样效应在中国也明显存在，尤其在受住房危机冲击最严重的二线城市。

总的来说，中国房地产泡沫破裂仍在持续。但由于通过国有银行将投资和信贷转向大规模制造业热潮，其影响尚未像90年代日本或2007年后美国那样强烈显现。随着“反内卷”行动收紧制造业贷款，房地产泡沫破裂的宏观经济影响又开始更清晰显现。这一过程会持续多久？中国会更像美国、日本，还是更糟？分析者认为，鉴于美国私人银行清理问题速度更快，中国房地产泡沫破裂可能更像日本。如果像日本那样演变，可以预期消费还将再低迷六年；如果“反内卷”持续，投资增长也可能差得多。

五、宏观调整落到每一套房：需求没有消失，只是更挑剔

宏观层面的调整，最终会落到每一套房子能否卖得出去上。不过，市场分化也很明显。2026年上半年，一线城市核心区高端住宅成交均价同比上涨2.3%；杭州、成都、苏州等城市核心板块90平方米以下小户型二手房，成交周期基本维持在40天以内。需求并没有消失，只是变得更挑剔了。婴儿潮一代逐渐老去，下一代购房人口不断减少，未来只有地段好、配套成熟、卖得出去的房子，才称得上真正的好房子。

小结： 退休房主挂牌增多、年轻购房人口减少，是这轮楼市调整更深层的背景。海外研究把中国与日本90年代对照，提醒调整可能尚未走完；但中国信贷没有全面紧缩，而是转向制造业，使影响以不同方式显现。对普通家庭来说，与其只盯着全国涨跌，不如看清城市、板块和房源流动性：未来真正的好房子，不是房龄新就够了，而是地段、配套、需求和转手能力都经得起检验。本文仅作市场观察，不构成投资建议。