纸业企业拿地，广州外围区域土地市场冷热不均

21世纪经济报道记者 吴抒颖

广州外围土地市场迎来密集的土地成交周期。

10月30日，广州增城新塘镇一宗宅地出让，土地出让面积6.59万平方米，规划建筑面积9.89万平方米，起始价4.96亿元，起始楼面价5011元/平方米。最终广州中盈房地产以底价4.96亿元竞得这宗地块。

这是一宗低密度地块。根据出让公告，该宗地面积为6.59万平方米，计容建筑面积9.81万平方米，容积率不高于1.5，建筑限高80米，建筑密度不高于35%。

经克而瑞初步测算，剔除社区配套面积后，这宗地块可售住宅计容建筑面积约9.44万平方米，叠加容积率不高于1.5与80米的建筑限高，未来这宗地块主要供应11-18层小高层及少量低密洋房。

除此以外，这宗地块也明确可以执行土地款分期支付，具体支付安排为第一期支付成交价的50%，30日内支付完成，第二期需一年内支付完剩余价款。

再回到拿地主体本身，广州中盈房地产并非一家传统的房地产开发企业。股权穿透之后，广州中盈房地产由广州万利达纸制品有限公司控股，这是一家以造纸和纸制品为主的企业，总部就位于广州增城新塘镇。

制造业企业在广州增城拿地，此前也有过先例。2025年12月12日，广州增城荔湖街新城大道东侧一宗地块竞价出让，最终被广州福牛地产底价拿下，成交价3.1亿元，楼面价8549元/平方米。

广州福牛地产的控股股东同样是一家纸业公司，该公司由广州永辉纸业100%持股。由此可见，广州增城土地市场近年来由当地制造业公司“托底”的情况并不罕见。

尽管民营制造业企业入场拿地是一个积极的信号，但增城当日计划出让的另一宗土地最终延期，则被视为市场平淡的印证。根据公告，广州增城广汕公路南侧地块将延期至11月7日出让。

克而瑞数据监测显示，近三年来增城区土地市场降温明显，涉宅用地年均供求不超过3宗。克而瑞分析认为，土地市场放缓最主要的原因在于增城区楼市依旧以“去库存”为主线，这或许也是另一宗地块延期出让的原因之一。

克而瑞数据监测显示，截至2026年9月末增城区商品住宅库存面积252.45万平方米，为广州全市最高，但已环比减少2%，同比减少13%；去化周期自今年5月以来首次下降至25个月，为近13个月以来的次低。

值得留意的是，近年来增城供应的地块普遍定位为低密改善型住宅，但增城是一个非常刚需的市场。克而瑞数据监测显示，2026年前三季度增城区商品住宅成交主力面积段为70-90平方米，成交3350套，占比39%；其次是90-110平方米，成交2482套，占比29%。110平方米以下产品成交占比达到68%，该区域是典型的刚需市场。

不过，随着低密度住宅的供应放量，这种趋势有望发生变化。克而瑞分析认为，2026年前三季度，增城130平方米以上新房产品成交963套，较去年同比增长52%，为这个以刚需著称的区域增添了新的想象空间。

除了增城之外，近期花都区也出让了一宗低密度地块，让市场感受到了些许暖意。

10月29日，花都城投以总价4.04亿元拿下广州花都区一宗宅地，溢价率6.60%。这宗地块土地出让面积合计57.85亩，规划建筑面积4.24万平方米，容积率1.1，起始价3.79亿元，起始楼面价8927元/平方米。

据中指研究院监测，这宗地块吸引了2家竞买人参拍，经过6轮竞价，最终花都城投以总价4.04亿元竞得该地块，成交楼面价9516元/平方米。

虽然仍由城投公司托底，但是能够溢价成交被视为市场回暖的信号之一。克而瑞分析称，这宗地的溢价成交是一个正向修复信号，尤其是在现房销售政策出台后，市场对远期去化的顾虑加重，外围区土地还能迎来溢价出让，更显这份信心的含金量。

尽管增城、花都的土地市场均出现了回暖的迹象，但是作为库存积压较为严重的区域，未来土地市场能否延续回暖的趋势仍有待观察。

一位广州头部房企的人士告诉21世纪经济报道记者：“近两年来我们集团的拿地策略是优中选优，聚焦之后再聚焦。在广州这样的一线城市，我们也基本只看中心城区的地块，外围区域只有在库存明显不足而且周边存在确切置换需求的地方才会参与。”

从全国的土地市场趋势来看，当前冷热不均的现象也十分普遍。克而瑞统计，2026年10月，土地市场成交规模同比由降转增，全国经营性土地成交建筑面积同比增长51%、成交金额同比增长65%，两项均是2021年以来的最高单月同比增幅。

克而瑞分析称，今年10月成交放量是9月供应脉冲式放量的结果，不是需求回暖的产物。今年9月，全国土地新增供应建筑面积10654万平方米，同比增长27%，其中三四线城市达9634万平方米，同比增长38%，占当月供应总量的90.4%。这部分供应在10月陆续进入成交环节，直接结果是10月三四线城市成交建面同比增长61%，占全国成交总量的92.2%。

克而瑞预计，今年11月核心城市核心板块热度将再度升温，全国平均溢价率也将向上修复，但热度仍会高度集中，多数城市仍以底价成交为主，能级与板块分化格局延续。