房产650万，要缴450万的税，上海一对夫妻无儿无女，遗赠毕生积蓄与房产救人，卖房折

一套市价三百多万元的房子，如果按个人正常出售，税费通常远低于总价的七成；但换成慈善基金会来卖，同样的房子，税可能吃掉六七成。上海徐汇区一对老夫妻遗赠房产救助先心病患儿，就卡在了这道身份转换的账上。

杜英荣、陆苏英夫妇无儿无女，一辈子省吃俭用，生前累计捐出五百多万元善款。2018年，两位老人立下公证遗嘱，决定身后把剩余存款和房产全部捐给上海市华侨事业发展基金会，用于救助困难家庭的先心病患儿。

两位老人分别于2018年和2025年离世，留下一百多万元存款，以及徐汇区长桥街道一套四十多平方米、市价三百多万元的住房。存款已经提存到公证处，随时可以拨付；房子却迟迟卖不出去。

问题出在“谁来卖”这一步。公证处当初为老人设计了“死后生效委托书”，约定由基金会作为受托人，在老人过世后直接代为出售房产，卖房款提存至公证处，再定向用于慈善救助。但2026年基金会拿着委托书和全套公证材料去办理出售时，不动产登记部门给出的答复是：基金会不能直接代替已故老人卖房。

按照民法典，继承从被继承人死亡时开始；上海不动产登记的通行做法也要求，产权人去世后房屋要出售，必须先完成继承确权，把房子登记到新的权利人名下，才能办理后续的转移登记。这意味着，基金会想把房子卖掉，得先把房产过户到自己名下。

过户这一步，恰恰是税负“跳档”的开关。房子在老人名下时，适用的是个人售房规则：个人转让住房，土地增值税通常不征收，满足“满五唯一”可免个人所得税，增值税也有相应减免。可一旦权利人变成基金会，纳税主体就从“个人”换成了“机构”，前面那些针对个人的优惠一项都接不上。

基金会作为机构处置房产，参照企业标准计税。土地增值税按增值额实行超率累进税率，企业所得税按25%计算，再加上增值税及附加等，几项叠加，综合税负就可能逼近总价的七成。还有一个容易被忽略的细节：这套房子是无偿受赠得来的，基金会几乎没有可以扣除的购房成本，卖房收入在税务上找不到多少“成本”来抵扣，计税基数被抬得很高。

“650万房产要缴450万税”这个数字，来自另一个更早的案例。2014年前后，上海市慈善基金会闵行区代表处受赠了一套老人遗赠的助学房产，过户后准备出售，核算发现税费接近总价的70%，650万元的房子要交近460万元。最终，基金会没有卖，而是把房子租出去，用租金注入老人设立的慈善专项基金。

回到徐汇这套三百多万元的房子，税费比例类似。卖掉意味着老人一辈子攒下的房产，大部分会被税吃掉，能到患儿手里的钱大幅缩水。基金会至今没有做出卖房的决定。

法律条文本身留了一个例外空间。民法典第174条规定，被代理人死亡后，如果授权中明确代理权在代理事务完成时终止，委托代理人实施的代理行为仍然有效。有民法学者据此认为，如果委托书明确约定委托事项不因委托人死亡而受影响，基金会有可能以受托人身份继续办理售房。

但不动产登记实务并没有为这条路径留出窗口。青岛不动产登记部门披露的一则实务案例显示，即使委托书约定了“至事宜办结”才终止，产权人去世后继承已经开始，房屋处分权归继承人，受托人直接申请转移登记仍属无权处分，须先由继承人办理继承登记。也就是说，法律上的例外解释与登记窗口的实际操作之间，目前还存在一段没有打通的距离。

政策层面也有建议。上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟提出，可以建立公益机构白名单制度，对资质和信用良好的公益组织，在处置受赠资产时免征土地增值税与企业所得税。这属于政策建议，尚未成为现行规则。

眼下的事实是：存款已经可以用于救助患儿，但那套房子仍然停在“先过户、再出售”的环节前面。老人遗愿能否完整兑现，取决于后续能否在登记实操或税收规则上找到一条不让善款被税负大幅截留的路径。

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