房子给子女，赠与还是买卖？先看孩子以后卖不卖

房子过户给子女，很多家庭先想到赠与：直系亲属之间，免个税、免增值税，听起来是把房子“给出去”最顺的路。但赠与过户时要交契税，按税务核定的评估价计，多数地区3%。一套评估价两百万的房子，契税就是六万，没有“满五唯一”的减免空间。同样这套房走买卖，子女是首套、面积不超过140平方米，契税按2024年12月1日起执行的标准只要1%，两万。

赠与在过户那一刻，并不天然比买卖便宜。真正拉开差距的，在子女将来卖房那一步。

受赠房产再出售，如果不满足“满五唯一”，个人所得税不得核定征收，要按差额据实计算，税率20%。差额是卖出价减去父母当年的购房原值，再扣合理税费。父母买得越早、原值越低，差额越大。这条“不得核定”的依据来自国税发〔2006〕144号，在多地税务答复中被反复引用。买卖拿到的房子没有这条硬约束：未来再卖时它就是普通二手房，不满足满五唯一，通常还有按转让收入一定比例核定征收的选项。

这里有一个容易被忽略的缓冲：直系亲属赠与的“满五”起算点，不从赠与过户后重新算，而是追溯到父母当年的购房时间。父母二十年前买的房，赠与给子女，满五时间仍可从二十年前起算。赠与的短板因此更集中：不是“满五要重新养”，而是一旦不满足“唯一”，就失去了核定征收这条退路。

继承在过户环节的税费最低。法定继承免征契税、个税和增值税，主要剩印花税和登记费。继承后再出售，不满足满五唯一时同样走差额20%，购房时间也追溯原被继承人的购房时间。但继承有一道赠与和买卖都没有的门槛：产权人在世时办不了。没有清晰遗嘱，其他法定继承人对房产都有份额，过户需要所有人配合，一个人不签字，流程就停在那里。

把几条路径放进同一组数字里，差别会更直观。假设父母早年以八十万购入，当前评估价两百万，子女未来以两百六十万卖出，名下另有住房，不满足“唯一”。走赠与，当下契税按三个点约六万，未来出售差额约一百八十万，20%个税在三十六万左右。走买卖，父母满五唯一、子女首套且140平方米以下，契税一个点约两万，未来子女再卖仍有核定征收的选项。走继承，当下税费极低，但启动时间不由父母控制，未来出售同样面临差额20%。

这组数字的结论不是“买卖永远最优”。远期出售概率越高，买卖“规则干净”的价值越大。如果子女确定长期自住，且父母的核心诉求是把房子锁定给子女一个人，赠与合同可以写明只赠子女个人，这是买卖做不到的。对价是未来卖房时更重的个税规则。

不过，“受赠房产不得核定征收”在实务中并非全国统一到没有例外。天津税务部门的规定显示，受赠人转让受赠住房，如果未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算原值和应纳税额，暂按转让收入的1%核定征收个人所得税。这条地方规则说明，原值凭证是否完整，会影响实际落地时的计算方式，不能简单理解为受赠房产在任何情况下都只能按差额20%缴纳。

还有一条边界需要按城市看。买卖和赠与在多数限购城市都涉及购房资格，但直系亲属赠与是否受限购约束，各地执行并不一致。部分城市曾允许直系亲属赠与绕开限购，也有城市明确子女无购房资格就无法接受赠与。北京在2026年8月的楼市调整中，才在保留限购框架的前提下放开了父母向子女赠与的通道。这意味着“赠与不需要资格”或“赠与一定需要资格”都不能一概而论，要看房屋所在地的具体规则。

所以真正需要先回答的，不是“赠与和买卖哪个税率低”，而是子女拿到房子以后，大概率会不会卖。会卖、房子又满足满五，买卖的规则优势最实；确定长期自住、且需要隔离子女婚姻财产风险，赠与的归属功能才值得用远期税负去换；不急着现在办、家庭继承人关系简单，继承的当下成本最低，但一份清晰的遗嘱比“到时候再说”更可控。

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