成都土拍炸出唯一溢价！中海15700抢下建设路，释放了什么信号？

11月6日，成都成华区二环路东一段一宗约41.8亩的宅地开拍。地块起拍楼面价15100元/㎡，经过数轮竞价，最终由中海以15700元/㎡拿下，总价约11.72亿元，溢价率3.97%。

97%的溢价本身并不惊人。但它成为新闻，是因为同一天上午出让的另外4宗宅地——双流九江一宗、龙泉驿十陵三宗——全部以起拍价成交，拿地方分别是空港置业和经开发展，均为区属平台公司。再往前看，11月4日和5日，成都本级出让的宅地也以底价成交为主。建设路这一宗，是当时成都土地市场里少有的、有市场化房企加价争夺的住宅用地。

要理解这3.97%在说什么，得先看它没在说什么。它不是在说成都土地市场整体回暖，而是在说：当一宗地同时满足“核心区断供多年”和“地价算得过账”两个条件时，开发商仍然愿意出手。

建设路的供应断档是真实的。地块紧邻地铁17号线踏水桥站，南侧一街之隔是印象城，西侧挨着沙河，周边商业和高校配套成熟。但方圆一公里内目前没有在售新房。板块内上一个新房项目要追溯到几年前，再往前的土地出让，是2025年3月成都城投拿下的双桥子街道27.8亩地块，楼面价16800元/㎡，底价成交，至今未亮相。

不过，那宗城投地块和中海这次拿地的条件并不相同。城投地块要求配建263套清水返迁安置房，计容建面不少于约1.89万平方米，用于安置原地返迁对象。这意味着16800元/㎡的楼面价背后，还捆绑着一部分不可销售或利润极薄的配建体量。把15700和16800直接相减、得出“便宜了1100元”的结论，会忽略土地条件本身的差异。

真正影响开发商出价逻辑的，是2026年8月28日落地的新销售制度。这一天之后新发布出让公告的商品住宅用地，如果继续走预售，单体楼栋须完成主体结构封顶才能申请预售；同时，这些地块被要求“有序推行现房销售”，现房销售项目在取得施工许可证后可收取不超过总价5%的定金。

土地款端则留出了缓冲：同样以8月28日为界，新公告地块的土地出让价款可分期缴纳，首付款在合同签订后30个自然日内缴纳，比例不低于50%，余款两年内缴清，且不计利息。对开发商来说，封顶预售拉长了资金回笼周期，土地款分期又缓解了前端付款压力。两相抵消之后，地价在拿地决策中的权重被放大了：同样的资金占用时间下，拿得便宜一点，账才算得平。

15700元/㎡给产品留下的空间是具体的。地块容积率约2.68，计容建面上限约7.46万平方米，按套均150平方米估算可建约500套房子。周边次新二手房的参考价可以作为粗略坐标：贝壳2026年6月的参考价显示，万科金域蓝湾约2.6万—2.7万元/㎡，龙湖三千城约2.8万元/㎡上下。不同平台、不同时间点的统计口径有差异，这组数字只能看作参考，不能当作确定的市场成交水平。但地价与这一参考区间之间的差距，足以让开发商看到一个“核心区改善盘”的定价可能。

同一天其他地块的冷清，反过来解释了为什么只有建设路被加价。十陵三宗地以组合方式出让，合计约90.76亩，意向竞买人必须同时报名三宗、一并缴纳保证金，起拍楼面价7340—7350元/㎡，最终由经开发展底价获取。新都五龙山一宗对称地块，2020年曾吸引十余家房企争夺、以11800元/㎡溢价成交，如今平台托底价落在5530元/㎡。二圈层没有地铁和成熟配套加持的地块，开发商算不过账，连举牌的意愿都省了。11月5日，温江光华新城那宗由嘉禾兴以4850元/㎡拿下的地，属于企业在自己热销项目旁边补仓，是单个企业的库存逻辑，不能当作市场普遍回暖的证据。建设路这3.97%能证明的事情是有限的。它证明新销售制度并没有把开发商彻底赶出土地市场——碰到断供核心区、地价又被压到合理区间的地块，仍然有人愿意真金白银举牌。它不能证明的是成都核心区地价已经止跌回升，更不能外推为整个市场触底。

下一个观察节点是11月13日。锦江区金融城三期H08地块将在当天出让，约48亩，起拍楼面价28000元/㎡，是成都涉宅用地起拍价的历史最高位。建设路地块的参照意义在于：它是一宗“地价让利之后算得过账”的个案，而不是一个价格信号。金融城三期那块地起拍价本身已经站在高位，封顶预售和现房销售的规则同样适用，账能不能算平，才是核心区热度能否延续的真正检验。如果那宗地也出现市场化溢价，建设路的3.97%才谈得上“开了个头”；如果仍然是底价或平台托底，它就只是一朵孤立但合理的浪花。

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