南宁一周内连发两宗“迷你低密地”，都在老城成熟片区，面积都不超过27亩，容积率卡在2.5。小地块、低密产品、配套先补，城市更新的节奏正在变得细密。

11月11日，南宁市自然资源局发布2026年第四十五期出让公告，GC2026-045地块位于西乡塘龙腾路以东、新阳路以南，出让面积18129.91平方米，折合27.195亩。

地块容积率大于1.5且不超过2.5，建筑限高80米，商业占比不超过3%，起始价470万元/亩，竞买保证金2600万元，挂牌截牌时间为12月10日10时。同一周，11月12日又披露第四十六期GC2026-046地块，位于江南区高棠路以南、南建路以西，面积约25.488亩，容积率同样控制在2.5以内，限高80米，起始价392万元/亩，据公开出让信息整理，需配建不少于4200平方米初中校舍。

两宗地都不大，却都落在老城最有生活底色的地段。新阳路和龙腾路一带，过去是南宁工业密度很高的区域。原南宁机械厂1952年建厂，2003年全面停产，221.54亩老厂区后来改造成新南机1952，红砖厂房、管道、天窗都保留下来。

隔得不远的新阳油库，也改成新阳·石化里，储油罐、发油台变成茶室、买手店和市集空间，老树和厂区动线还留着。GC2026-045就夹在这些工业记忆旁边，靠近新秀公园、广西妇幼保健院新阳院区，步行范围内有龙腾路小学、新阳路社区、菜市场和地铁5号线新秀公园站。

地块本身方正规整，是衡阳西路片区城中村改造释放出的净地，拿地后可以很快进场。真正特别的是附加条件。045地块北侧要代建一条东西向市政道路，长142米、宽6米，面积约852平方米，成交后18个月内竣工，验收合格并开放通行前，周边封闭施工要避开居民出行。

这不是简单“多干一点活”，而是把老城毛细血管补上。老厂区腾退后，地块重新接入街道，路先通，房子再长出来。江南046地块的逻辑不太一样，是旧改加教育配套一起走。高棠路、南建路这一片属于平阳村城中村改造范围。前面GC2026-023、GC2026-028两宗地，都已经要求竞得人在高棠路以北、金华路以东的规划中学范围内，出资建设初中校舍并无偿移交江南区教育局，面积分别是7000平方米和10625平方米。

南宁新闻网。046延续这套规则，配建不少于4200平方米初中校舍。片区里已有邦泰朗境、恒力书香锦宸、中交公园学府等在售项目，江南公园、轨道5号线、白沙大道都在步行或短驳范围内。

地块涉及轨道交通控制线，后续建筑退界和地下空间要按轨道管控要求来。有意思的是，两宗地都不追求“大地块、高容积率、快周转”。045起始楼面价约2820元/平方米，046约2352元/平方米，留给产品的空间不算窄。容积率2.5、限高80米，大致是20多层的小高层形态，不像高密度大社区那样把天空挤满。

老城供地正在从“成片开发”转到“捡碎片”。西乡塘这边，工业遗存先活过来，再补住宅和道路；江南那边，旧改先铺学校、路网和公园，再放住宅地块。开发者拿到的不是一张白纸，而是一块已经有人气、有记忆、有日常的地方。

新阳路的早晨，是豆浆油条和自行车铃声；石化里的傍晚，是油罐底下喝咖啡的人；高棠路那边，是新路一段段接通，孩子放学穿过刚种好行道树的街道。房子还没盖，生活已经在这里了。两宗地分别在12月10日、12月11日截牌。

谁会拿地、做成什么产品，现在还看不出全貌。只是站在新阳路和江南公园之间，能感觉到老城正在用一种更慢、更细的方式，把自己重新铺一遍。