号外：11月底凤凰城地铁站金元宝地块（万达广场对面）13.07亿起拍！！！

从凤凰城地铁站G口出来，步行五十米，观光路与光明大道交叉口西北侧那块盖着防尘网的空地，就是A509-0080。 马路对面是万达广场和蓝鲸世界，双商场和地铁站几乎长在一起。 这块地的挂牌文件10月27日出现在深圳公共资源交易中心，起拍价13.07亿元，11月26日下午三点出让。

“金元宝”这个叫法在光明本地流传了好几年。 它指向的是一宗形状规整、位置极好的宅地，周边什么都不缺，像一个被放在核心商圈正中间的盒子。 但盒子里面装的东西，正在被重新称重。

凤凰城地铁站是光明少有的6号线与13号线双线换乘站，13号线二期北延段2026年6月28日通车后，从凤凰城到高新北约35分钟，到深大约40分钟。 商业体量超二十万平方米，双商场直接接驳地铁口。 这些都是物理事实，搬不走，也复制不了。 容积率2.96，限高一百米，计容建面六万九千平方米，住宅占六万六千八百平方米，在凤凰城地铁商圈里，这样一块纯宅地的供应频率并不高。

但“金元宝”的市场含义，和2020年那会儿已经不是同一个东西了。

凤凰城片区的标杆次新盘，龙光玖龙台、金融街华发融御华府、电建洺悦府，2020年底到2021年上半年二手成交单价曾经冲到七万以上。 到2026年第三季度，这批楼盘的实际网签均价已经落到两万八到三万二之间，部分急售房源的下探幅度还要更深。 与此同时，同片区的人才房润珑苑配售均价约两万四千二百九十四元每平方米，天健和瑞府约两万八千九百八十四元，御棠上府约两万七千四百四十九元。 一套八十九平方米的凤凰城商品房，如果挂四万以上，看房的人会先拿旁边精装人才房的价格出来做减法。 这不是情绪层面的“信心问题”，是同一板块里摆在桌面上的替代选项。

A509-0080的起始楼面价约一万八千九百五十三元每平方米。 把它放在这个价格坐标系里看：它低于2020年那些标杆盘二手成交的高点，也低于同片区人才房的配售均价，但高于凤凰城次新盘当前的实际成交中枢下限。 一块被叫作“金元宝”的地，起拍价没有站在“金元宝”的历史叙事上，它站在2026年的现实里。

今年7月，招商蛇口在凤凰城邻近板块拿下的A512-0092，经过五十轮竞价，成交楼面价约两万二千八百七十二元每平方米，溢价百分之十八点九。 那宗地的容积率更低，只有二点三五，紧邻区政府，定位偏改善。 A509-0080的容积率二点九六，更靠近地铁和商业，产品方向大概率会和招商地块拉开差距。 两万二千八对一万八千九，起始价留出的空间是存在的，但空间不是无限的。

现房销售的表述也需要放回挂牌文件原文里看。 深圳2026年8月28日后的新出让宅地，预售门槛提高到了单体建筑完成主体结构封顶，标准是屋面层结构混凝土浇筑完成。 出让公告明确要求现房销售的项目才必须现房销售，A509-0080的挂牌文件并没有列明这一条。 它走的是封顶预售的路径。 封顶预售和传统预售之间的差别，对购房者来说只是收房时楼体出没出地面的区别，对开发商来说，是回款节点从挖坑阶段被推到主体完工，资金占用周期被拉长了一大截。 起拍价是明面上的账，封顶预售是暗处的那一层门槛。

土地款允许分两期缴纳，第二期一年内缴清，不计利息。 这个条款放在封顶预售旁边，指向很清晰：不鼓励快进快出的拿地逻辑，但对资金成本足够低、开发周期扛得住的主体，通道是开着的。

光明全区的库存并没有消失。 2026年3月的数据，可售住宅约两千六百多套，近期月均网签两百五十套左右，去化周期超过十个月，年内潜在入市项目还有接近八千套的体量。 凤凰城板块的去化情况在光明区内相对靠前，但“相对靠前”和“供不应求”之间隔着一段距离。

11月26日下午三点，那块盖着防尘网的空地边上，不会有横幅和剪彩。 交易中心屏幕上跳动的数字会告诉市场一件事：在人才房两万四的配售均价、二手次新两万八到三万二的成交中枢、以及封顶预售拉长的资金周期同时存在的情况下，开发商愿意为“凤凰城地铁口五十米”这个物理事实，在一万八千九百五十三元的楼面起拍价之上，额外加多少。 那个加价的部分，不是对未来房价的预测，是拿地方对这块地此刻价值的即时报价。