650万元房要缴450万元税？上海夫妻遗赠毕生积蓄与房产救人，卖房遇难题

上海徐汇一对老夫妻，生前捐了500多万元，身后还想把剩下的存款和一套房子全部捐出去，救助困难家庭的先心病患儿。存款一百多万元已经提存到公证处，房子却迟迟卖不掉。

问题出在税上。房子一旦完成继承过户、以基金会的名义出售，卖房款的六七成要先拿去缴税。

老人是杜英荣、陆苏英夫妇，无儿无女。2018年，他们立下公证遗嘱，指定上海市华侨事业发展基金会为遗产受托人，公证处还设计了一份“死后生效委托书”，授权基金会在老人过世后直接代为出售房产。杜英荣于2018年离世，陆苏英于2025年8月离世，留下一套位于徐汇区长桥街道、四十多平方米、市价300多万元的住房。

基金会拿着委托书和公证材料去办手续，被告知：产权人去世后，房子不能由受托人直接以代理人身份出售，必须先完成继承确权，把产权登记到新的权利人名下，才能办理出售过户。

而一旦房子过户到基金会名下，它的身份就变了。

个人卖房，满两年通常可免增值税，满足“满五唯一”可免个人所得税，个人住房转让还暂免土地增值税。换成基金会这类机构来卖，这些针对个人的优惠一项都用不上，要按企业标准计算增值税及附加、土地增值税和企业所得税。

更关键的是这套房子的“成本”极低。它是无偿遗赠所得，基金会没有支付过购房款，计税时可抵扣的原始成本很少，增值额几乎覆盖了大部分卖房款。土地增值税按增值率超率累进征收，增值越多，适用税率越高；再加上企业所得税，几项叠加，才会出现“卖300多万元的房，税要交两百多万元”的结果。

这个结果不是第一次出现。2014年，上海市慈善基金会闵行区代表处遇到过几乎一样的情况。一对老人遗赠的助学房产过户到基金会名下后，出售时核算税费接近650万元房款的七成，大头同样是土地增值税和企业所得税。最终他们没有卖房，而是把房子租出去，用租金注入老人设立的慈善专项基金。善款以另一种方式慢慢到位，但老人“一次性变现”的遗愿，被拉长成了按年推进的租金流。

法律层面其实留了讨论空间。上海交通大学凯原法学院副教授李贝指出，如果委托书中明确约定委托事项不因委托人死亡而终止，这份委托在老人去世后仍可继续生效。民法典第174条也承认，被代理人死亡后，代理人为了被代理人继承人的利益继续实施代理行为的，委托代理终止存在例外。但不动产登记实务走的是另一条路径：继承从被继承人死亡时开始，登记机构需要先确认新的产权权利人，才能办理后续转移登记。委托售房的法律效力与登记操作之间，缺一条衔接的细则。有报道指出，不动产登记窗口目前对于产权人去世后房屋的处置，只有“继承”这一条路径，缺少受理“受托人直接代为售房”的操作通道。

这道缝隙的代价，最终落在善款规模上。以300多万元的房产、六七成的税费估算，扣除后可用于救助的资金大约在90万至120万元之间。这是估算，不是基金会公布的实际变现金额；前提是房子能够以市价顺利卖出。如果变现环节继续卡住，这个数字就要打折扣，或者像闵行案例那样，被时间摊薄。

制度层面已有讨论。2026年3月全国两会期间，在沪全国政协委员吕红兵建议，对公益组织出售受赠房产、股权用于公益目的的，减免土地增值税和企业所得税，避免“税负吞噬善款”，并建议在上海、深圳等城市开展试点。上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟则提出更具体的思路：建立公益机构白名单，对资质、信用良好的公益组织处置受赠资产时免征这两项税。这些建议指向的是同一个机制问题：房产从个人财产转为公益机构资产再用于公益变现，中间那一次身份切换产生的税负，是否需要一条专门的通道来处理。目前这些仍属于建议和讨论，尚未落地为可执行的税收政策。

杜英荣、陆苏英夫妇的存款已经在公证处等着划拨，房子的钥匙还在基金会手里。老人的善意没有消失，它停在了登记路径与税收规则之间一个尚未打通的位置。

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