文｜邓浩志

房地产市场的 "金九银十" 已经过去，回顾一下广州市场情况。刚刚过去的 10 月全市网签近 55 万㎡，环比升 25%，同比降 6%。今年 9 至 10 月，广州一手住宅成交总面积约 114 万平米，同比回落 3.4%。十月份，广州全市新增供应 15.8 万㎡，环比降 81%，同比降 25%。主要受 9 月集中拿证备战十一影响，10 月新增预售量明显放缓，以少数个盘零星拿证为主。

整个金九银十，最火爆的莫过于国庆假期，单这 7 天，全市交易对比 9 月周均上升 150%，对比 "五一" 升近 4 成。无论人气、交易均打破了自 2025 年五一以来假期成交连续回落的态势。但假期之前和之后 3 周，热度和之前没有太大变化，市场总体表现平淡。

小结一下 "金九银十" 广州楼市的特征：

1、成交热点集中 3 类物业，分别是高端豪宅；高使用率新盘 "中心区和近郊热点板块 + 总价 350-800 万" 项目；低总价配套全的远郊 "上车大盘"。

2、新房总体价格稳健。

中心区:约 16% 项目推特价让利，幅度均在 5% 以内，集中天河、海珠的尾货项目；荔湾 / 白云仅零星项目小幅优惠。

近郊：黄埔约 1 成项目让利，集中非新规产品项目；番禺项目基本稳价。

远郊："购房贴息" 红利加持下，远郊项目活跃度提升，价格普遍未出现明显波动。

3、分区情况。

核心城区继续强势，近郊保持平稳，远郊受购房贴息政策支持，房企加大营销力度，成交量明显增长。

天河：楼市成交好，热度高，豪宅、高使用率项目是市场热点； 

海珠：供应紧张，成交增长，明星盘加推市场热度不减； 

荔湾：万象城的开业带动市场关注度提升，持续有新盘推出，旧盘也持续有新货； 

白云：项目促销加力，热度和成交均有所提升；

黄埔：国庆热度高，之后市场恢复平静；

番禺：市场稳定，成交集中高使用率新盘； 

增城：贴息利好支持，成交上升； 

南沙：市场平淡，买卖双方波澜不惊； 

花都：新货多，促销力度大，成交量跃升全市第一，超过增城。

中指研究院数据显示，前 10 个月百强房企销售额超 2.5 万亿元，同比下降 12.42%。呈现出行业利润集中出清、资源向头部集中的态势。

今年以来，部分媒体以上海、深圳市场为案例渲染楼市回暖，但这仅是个案而已。且只存在于一线及少部分二线城市中。而且大多数回暖的城市也仅是核心区相对强势。

以一线城市广州为例，外围郊区依旧只能以价换量。最近还有传闻，白云北部四镇、南沙、花都等多个郊区项目在谈退地。几个项目均为前些年入市楼盘，之后长期滞销，价格下跌。比如南沙某楼盘，如按目前市场价格销售，每卖一平米将亏损超过一万元。于是这批楼盘陆续选择封盘，时至今日选择和政府协商退地。

主要操作办法并不是地还给政府，房企拿钱走。而是项目继续开发，然后作为保障性住房作价卖给政府，之后房企选择其他位置更好的地块进行替换，资金不够则另补。这说明就算大城市的远郊，当前情况不乐观，而且未来两年的市场也还是不乐观。