中房报记者 吕颖雅丨广州报道

广州核心区迎来一批豪宅集中上拍。

11月17日，海珠区世茂天鹅湾、越秀区世茂天越共18套房源将在京东资产交易平台启动公开竞价。其中，世茂天鹅湾有10套住宅，面积约300~400多平方米，起拍总价约2400万~3855万元；世茂天越有4套住宅、4套办公物业，住宅面积均在200多平方米，起拍总价约2300万~2575万元。

两个项目曾是广州豪宅市场的代表性楼盘，部分房源单价一度达10万~15万元/平方米。如今，多套房源进入拍卖市场，不仅折射出市场调整期高总价住宅面临的流动性压力，也让项目曲折的开发历程及历史遗留问题再次受到关注。

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昔日江景豪宅如今单价腰斩

此次拍卖中，世茂天鹅湾共有10套住宅上拍，均为复式单位，毛坯交付。其中，总价最高的一套位于35楼，建筑面积448平方米，起拍价约3855万元，折合单价约8.6万元/平方米；单价最低的一套位于11楼，建筑面积446平方米，起拍总价约2844万元，折合约6.37万元/平方米。

世茂天鹅湾紧邻太古仓，靠近沙园地铁站，周边有乐峰广场等商业配套。作为一线临江项目，拥有开阔的江景视野，可眺望白鹅潭CBD城市景观。

项目于2020年开售，均价约10万~12万元/平方米，部分高楼层优质江景房源单价一度达13万~15万元/平方米。

贝壳APP显示，目前项目200多平方米平层单位的二手挂牌价约为6.8万~11万元/平方米。

附近一名房产中介经纪人表示，板块内两三百平方米的大户型本就鲜有成交。尽管临江复式产品较为稀缺，且起拍价较市场高峰期下降约三成，但总价仍高，普通买家接手意愿不强。

世茂天鹅湾的开发历程也并非一帆风顺。

项目一期原名城启天鹅湾。2019年，世茂以27.8亿元拿下粤泰股份旗下广州天鹅湾二期项目。接手后，世茂将二期地块打造为江景豪宅，逐步形成如今的世茂天鹅湾。

围绕高端定位，项目在产品、园林和社区配套上投入较多。园林融入白云山、珠江、粤剧等岭南文化元素，通过瀑布、叠水、石桥等景观营造山水园林氛围，并引入名贵树种。住宅以200多平方米以上的大户型为主，户户望江，同时提供定制化物业服务，曾在市场上积累了一定口碑。

不过，一二期产品定位不同，也给后续社区管理带来矛盾。由于两个阶段的住宅在部分公共空间、园林及停车场等方面存在共用情况，围绕一二期是否打通、公共区域如何管理等问题，双方业主曾产生分歧，并引发多次维权。

更让市场哗然的是，2021年底，为加快资金回笼，世茂天鹅湾推出一批特价单位，低层房源一次性付款价格低至6.8万元/平方米，单套优惠幅度最高达600万元，昔日豪宅的价格光环开始褪色。

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开发一波三折产权问题待解

另一边，越秀区世茂天越此次共有8套房源上拍，包括4套住宅和4套办公物业。其中，住宅房源面积均在200多平方米，起拍总价约2300万~2575万元，折合单价均超过9万元/平方米，均为毛坯交付。

项目位于五羊新城，靠近五羊邨地铁站，与珠江新城隔广州大道相望，部分高层住宅可以眺望广州塔及珠江新城城市景观。

世茂天越于2020年开盘，销售价格超过12万元/平方米，2021年部分房源单价更突破16万元/平方米。

贝壳APP显示，目前项目二手挂牌价约7.6万~13万元/平方米。不过，项目二手市场成交较少，最近一笔成交记录为今年5月，一套南向高层、约218平方米的住宅以1738万元成交，折合单价约7.9万元/平方米。

相比价格大幅回落，项目产权登记问题更值得关注。

拍卖公告显示，此次上拍的世茂天越房源尚未办理不动产登记手续，项目整体也未办理首次登记。

其中，由于项目实际建设面积超出土地出让合同约定，办理产权登记时需要分摊计收超出部分的土地出让金。买受人须先行垫付相关费用，再向法院申请退费，具体金额以自然资源部门核定为准。

产权登记问题的背后，是世茂天越颇为曲折的开发经历。

项目原名嘉盛大厦，早期由广州本土房企粤泰开发。2001年，项目主体已封顶，原计划于2002年开售，却因粤泰陷入债务问题而长期停滞。

直到2016年世茂接手，项目才重启后续开发，并被重新打造为高端住宅。凭借五羊新城的区位优势和大平层产品定位，世茂天越很快进入广州豪宅市场视野。

可惜好景不长。

2021年底，世茂爆发流动性危机，世茂天越的交付也受到影响。项目原计划于2022年底精装交付，最终延期半年多，在业主持续关注和监督下才完成交付。

然而，项目交付后，部分业主办理产权证遇到障碍。问题涉及早期建设过程中存在的土地权属纠纷：项目有28.31平方米建筑面积涉及超出原有规划范围、占用相邻信龙大厦土地，导致地块权属难以厘清，阻碍了大确权的办理。

不过，附近一名房产中介经纪人透露，目前已有部分业主取得房产证，相关房源可以正常进行二手交易过户。此次上拍房源的具体产权状况，仍需以拍卖公告为准。

一名从事房产拍卖的业内人士表示，尽管此次房源起拍价较市场高点明显回落，但与当前市场价相比，价格优势并不明显。加上房源户型面积大、总价高，且涉及历史遗留问题，面对产品力更强、选择更多的一手豪宅市场，竞买人可能更加谨慎，房源存在流拍风险。

截至11月12日下午，这批房源在拍卖平台上的围观次数均超过3000次，但尚无竞买人报名。

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